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物管行业新闻动态月报(2016.4)
2016-05-24 11:42:55 来源:质管部 作者: 浏览:605
 
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社区O2O与物业管理的切合点                                                   
简单六点判断物业服务水平
物管条例修订启动两年为何还在调研?
物业管理中的保险事务
解决物业纠纷的常规做法
物业公司与业主的管理责任划分,你了解吗?
《南京市住宅物业管理条例》出台——拒缴物业费录入信用档案正式被明文规定

 
 编辑:深圳市君之安物业管理有限公司质管部    



社区O2O与物业管理的切合点

    O2O即Online To Offline的英文缩写,也就是一种线上线下互相配合的服务模式。社区O2O服务是所有线上线下互动模式最易实现的方式,是将互联网思维融入传统物业服务,完全颠覆传统物业的商业模式。
    让我们来切身感受一下社区O2O平台为我们带来的改变。通过O2O平台,社区居民可以享受到线上支付送货上门、缴纳各种费用、查看物业各项通知、社区活动报名、社区团购等多项“管家”服务。除了看通知之外,业主还可以在上面进行维修等服务登记,清楚地看见问题投诉的时间、维修的时间、维修后业主的满意程度等内容。社区O2O将引领小区物业的新格局。
此外,O2O平台还能实现在线购物的功能。业主挑选好要购买的商品,在点击确认之后,在地址栏输入具体房号,就算是下单成功了。还可以预约派送时段及地点。由于线下网点都是在社区附近,因此基本在30分钟内就可以实现派送工作。
对于物业公司而言,经营好社区O2O平台也是盈利新来源。社区物业掌握了社区内每家每户的基本情况,对于用户属性非常了解,因此对于物业来说最知道哪些围绕居民生活的线上线下服务是最受欢迎的,而且为了解社区的信息,居民也必须登录社区平台,而这些对于广告商家来说都是非常有吸引力的。而且社区也可以通过网站进行团购活动,团购商品、旅游,既能赚钱还能增进社区居民间的感情。在未来,会有更多的物业公司借助社区O2O完成转型升级,甚至独立上市。
 



简单六点判断物业服务水平

    物业服务水准和业主的生活质量可谓息息相关,那么要如何判断物业管理公司服务的水平呢,可以从六个方面判断。

    1、看门卫对陌生人的态度:保安对快递员、保姆等进出小区有没有不闻不问,业主朋友进小区有没有电话询问,联系方式登记等。
    2、看小区公共区域:小区绿化是不是修剪得比较整齐,路面上能不能看见垃圾,水景里的水质是不是清洁,有没有异味、蚊虫。公共区域能不能看见黑色污垢。
    3、看建筑外墙面:小区楼房的外立面能不能看到明显的污渍、锈斑,通常物业公司如果能一年清洁一次外立面,即使很少做其他的外立面整修,也能让房子表面看起来比较干净。
    4、物业反应的速度:物业服务报修电话应该保证24小时有人接听,急修半小时内必须上门,如果是一般的报修,能不能在1天内处理完。如果有业主投诉,通常3天内处理完是中等水平的服务。
    5、看安全防卫级别:你在小区里兜一圈,能看见巡逻保安几次。保安有没有认识业主。小区围墙是不是都安装上防盗网、防爬刺等防盗设备,闭路监控镜头是否24小时监视。
    6、看各种设备的状况:大型机电设备每年都要进行保养维修,每月检查。防盗门是不是能正常开合,楼宇对讲功能是不是正常,电梯按钮和灯具是不是完好,公灯能不能正常使用。

 
    物管条例修订启动两年多为何还在调研?

     深圳《深圳经济特区物业管理条例》中有关“业主大会法人化”的规定,将物业管理条例的话题成为今年“两会”焦点。市人大近日透露,建议将《条例》修订列入市政府2016年度立法计划,力争《条例》修订草案2017年提请市人大常委会审议。
    缘由
    七成物管亏损加剧矛盾
    目前,深圳物业管理企业已达400多家,从业人员近万人。虽然行业发展态势迅猛,但是《深圳经济特区物业管理条例》的滞后却给深圳的物业发展带来诸多问题,产权问题、物业管理规范化问题、资金管理混乱、业委会运作不透明无监督等。深圳70%的物业管理企业陷入经营亏损的困境,导致物业管理企业服务质量逐年下降,甚至出现不少老旧小区物业服务企业弃管,小区环境脏乱差,居民生活环境质量下降,社会矛盾增多等系列问题,甚至可能引发更多更尖锐的问题和社会矛盾。
   进展
    试点“业主大会法人化”
    实际上,去年“两会”期间,市人大代表陈家发等提出了《关于修订〈深圳经济特区物业管理条例〉的议案》,并由城建环资工委承办。而物业管理条例修订立法调研2013年就已启动,距今两年多。当时,市住建局根据要求制定《〈深圳经济特区物业管理条例〉前期调研方案》并组织实施。2015年下半年以来,在市社工委牵头下,市住建局指导罗湖区开展以“业主大会社团法人登记试点”为核心的一系列业主组织建设改革,为《条例》的修订提供实践探索经验。
   下一步,市人大将继续督促市住建局抓紧推进物业管理条例修订立法相关工作。市住建局透露,2015年底通过互联网、公函等形式向人大代表、政协委员、专业研究机构等广泛征求《条例》修订的意见,提高立法透明度,扩大公众参与度,确保立法质量。建议将《条例》修订列入市政府2016年度立法计划,并落实工作责任,尽早完成《条例》修订草案的起草工作,力争《条例》修订草案于2017年由市政府提请市人大常委会审议。
 
   
物业管理中的保险事务


   物业管理在我国发展时间不长,在实践过程中还有尚需解决和完善的问题,特别是涉及权益关系方面的矛盾和纠纷时有发生。诸如:因自然灾害造成物业的损毁,甚至人员的伤亡;小区内业主财产被盗、人身受到伤害等。这些风险通常会给物业管理企业,特别是业主带来较大的经济损失。因此强化物业管理企业和广大业主的规避风险意识,对风险进行投保,实现风险的转移和损失的共同分担就十分必要。 


    一、物业保险的概念
    物业保险是指物业管理中有关的保险事务,物业管理中经常涉及的险种有财产保险、公共场所责任保险和雇主责任保险等。物业保险是一种合同行为,签订双方应承担一定的义务,并享有相应的权利。
    二、物业保险的原则
    物业管理过程中,订立保险合同时,应遵循以下原则:
    1、最大诚信原则
    诚信原则要求合同双方,尤其是被保险人必须以最大的诚实、守信的态度对待双方。如透露一切重要事实、不能作虚伪陈述等。否则,不仅难以准确计算保险标的损失,而且保险人有权解除合同或不负赔偿责任。
    2、可保权益原则要求投保财产的被保险人,必须对所投保的标的拥有可保权益。即被保险人对该财产具有某种法律承认的权利或利益关系。例如,所有权、使用权、收益权等。否则,物业保险合同无效。
    3、赔偿原则
    物业保险合同属于赔偿性质的合同,当被保险人的物业遭受保险责任范围内的灾害事故而受损时,保险人应按合同的规定进行赔偿或给付。
    4、公平互利原则
    物业保险合同签订,且被保险人按照预定的保险费率支付保费之后,合同双方应当严格执行合同条款,处理遭损理赔事宜。其中,被保险人应合理索赔,保险人应合理偿付,以体现整个物业保险行为的公平互利。
    5、近因原则
    只有当保险标的遭受的损失,属于物业保险责任范围内的真正、根本的原因所造成时,保险人才能对其损失进行赔偿。如果是其他原因所造成时,保险人将不负赔偿责任。例如,战争时期房屋遭受炸弹的袭击,起火受损,其近因是战争而不是火灾,保险人无需赔付此房屋的火灾险。
    6、重复保险分摊原则
    重复保险分摊原则是指投保人对同一保险标的,同一可保利益,有重复的时期段,就相同责任险种分别与两个或两个以上保险人订立保险合同,在保险事故发生后,所获赔偿总额不超过实际损失,并由所有保险人之间按相应的责任比例分担的原则。这个原则也是损害补偿原则的派生和补充,也是为了避免额外利益的产生,其适用范围与损害补偿原则的范围相同。


解决物业纠纷的常规做法

    近年来,法院受理的物业管理纠纷逐年上升,物业管理纠纷日益增多。业主与物业公司产生纠纷后,业主可以与物业管理公司协商解决;可以将纠纷提交给第三人,由第三人来主持双方进行协商等。至于如何解决物业纠纷,下文可供参考。
    一、业主与物业管理公司协商解决
   《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务作出了明确规定,业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定,自愿平等地进行磋商,进而解决管理纠纷。
    二、由第三人调解
    这是指业主与物业管理公司可以将纠纷提交给第三人,由第三人来主持双方进行协商,促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。一般调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种,比如可以由物业公司所在地的人民调解委员会进行调解。
    三、提交仲裁机关仲裁
    这是指业主与物业管理公司双方发生纠纷后,根据我国《仲裁法》第4条的规定,依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议,将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。
    四、投诉
    业主与物业管理公司发生纠纷时,业主可以根据《物业管理条例》第49条,向其所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。
    五、提起诉讼
    业主通过以上四种方式仍无法解决纠纷时可以将纠纷诉至法院或直接向当地人们法院起诉,请求法院依法行使审判权以解决纠纷。
    六、更换物业公司
    如果以上方式都不能让业主满意,则业主可以更换物业公司。
按照我国目前的购房程序看,购房人要与开发商签订购房合同。同时在使用统一印发使用的格式房产买卖合同时,会有买方同意其购置的房屋由卖方或买方的物业管理公司代管的条款。因此,购房者须受到开发商为其选聘的物业管理公司所签订的前期物业服务合同的约束,并接受其物业管理服务。因此在实践中,许多物业管理公司通常以此为由,主张业主无权更换物业管理公司。
    《物业管理条例》中明确规定广大业主有权选聘、解聘物业服务企业。选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定,但是应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。因此,作为小区的真正主人,广大业主有权重新选择物业管理公司为其提供物业管理服务。
    七、注意事项
    业主不得因为物业公司服务质量差而拒交物业管理费,这是错误的做法。因为在业主与物业管理公司签订物业服务公约后,双方就形成了一种服务合同关系,因此业主都应当在约定的期限内交纳物业费。如果业主逾期不交纳物业管理费,物业公司有权起诉业主。
 
 



物业公司与业主的管理责任划分,你了解吗?

    有些小区经常会发生物业管理公司与业主之间的纠纷,有很多时候,纠纷发生的主要原因是没有分清楚双方的职责、责任有哪些?物业管理公司有其主要的岗位职责,业主也有其须承担的维修职责,下面一起来看下物业管理公司与业主的责任如何划分?

 
物业管理公司应承担的主要责任有:
    1、物业维修管理。
    物业管理公司应当按照国家对物业管理的标准,对其经营管理的物业进行维修和技术管理,包括对房屋安全与质量的管理、对房屋维修技术的管理以及对房屋维修施工的管理;
    2、物业设备的管理。
    需要管理的物业设备主要有给排水设备、燃气设备、供暖设备和通风设备、电气设备等;
    3、物业环境管理。
    物业管理公司有义务对住宅小区的环境进行管理,使其达到国家规定的标准,具体包括污染防治、环境保洁、环境绿化等;
    4、物业安全管理。
    物业公司应当采取各种措施,保障业主和房屋使用者的人身财产安全,对小区的治安进行管理,对小区的消防安全进行管理以及对出入小区的车辆与人员进行管理。
    小区业主的责任划分:
    根据“谁所有谁管理”的原则,业主对其所有的物业应承担维护责任:
    ①房屋的室内部分,即户门以内的部位和设备,包括水、电、气户表以内的管线和由业主负责维修的部分如自用阳台,除自己维修外,业主也可委托有关物业管理公司或其他专业维修人员代修;
    ②业主未履行其维修责任,致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全的,业委会可授权物业管理公司进行修缮,其费用由业主承担;造成损失的,由业主承担损失赔偿责任;
    ③人为造成公用设施损坏的,由损坏者负责修复,恢复原状,不能修复或造成其他损失的,损坏者承担损失赔偿责任。
另外,小区内的其他地区责任划分有哪些?请看下文介绍:
    1、居住小区内其他设施管理职责
    居住小区内供气(包括煤气、天然气)、电话、路灯及相关设备、设施、管线等,均分别由供气企业、电信和路灯管理部门各自负责维护、管理。
    2、居住小区内绿化管理职责
    居住小区内绿化的规划设计、建设施工、施工质量监督和竣工验收,由园林绿化部门负责;树木、花草、绿地等的日常养护和管理,可由园林绿化部门委托物业管理企业负责,物业管理企业接受委托的,应当接受园林绿化部门的业务指导。
    3、居住小区内的交通安全管理职责
    居住小区规划红线内的机动车停车场(库)、非机动车存车处等交通设施,均由物业管理企业负责维护、管理;发生交通事故或发现交通违章,报请公安交通管理部门处理;设立收费停车场,由公安交通管理部门审核批准。
    4、居住小区内消防安全管理职责
    供水管网及管网上设置的地下式消防井、消火栓等消防设施,由供水部门负责维护、管理,公安消防部门负责监督检查。
高、低压消防供水系统,包括泵房、管道、室内消防栓以及防火门、轻便灭火器材、消防通道等,由物业管理企业负责维修、管理,并接受公安消防部门的监督检查。
    5、其他设施、设备依情况不同而不同:
    ①由物业管理公司负责维修的部分为:房屋的共用部位和共用设施设备,即房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体公用设施;
    ②由市政公用单位负责维修的部分为:住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护,由有关供水、供气及通讯单位负责,维修养护费也由其支付。但是物业管理公司与上述有关单位另有约定的,按双方约定确定维修责任。
 

《南京市住宅物业管理条例》出台
拒缴物业费录入信用档案正式被明文规定


   在2016年3月30日下午闭幕的江苏省十二届人大常委会第二十二次会议批准了《南京市住宅物业管理条例》,将于7月1日起实施。根据条例,拒缴物业费将被录入个人信用档案。此举引起网络热议,关注度不减。而在昨日正式出台的《条例》第五十一条中正式明文规定:
    业主应当遵守临时管理规约、管理规约,按照物业服务合同约定履行义务。
    业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
 
  
 
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