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美国养老社区典型案例大盘点
2014-09-11 10:00:02 来源:领导推荐 作者:养老产业观察 浏览:3642

  



1 美国养老社区(Senior Housing)的主要形式和区别(分类)
 
1.1 在宅养老(Home Care)
 
  居家养老是人们养老的主要方式。根据老人健康程度和需求的不同,美国及其它发达国家采取了为其提供不同的社会服务的方式:
 
  对健康老人,提供交通和伴陪、老年食堂、法律服务,帮助寻找和提供就业机会等;对居家的体弱老人和高高龄老人,提供家务、家庭保健、送饭上门、定期探望、电话确认、紧急响应系统等服务;对有些特殊情况的老人,提供保护及咨询服务、进行日托中心照料等。这些社会服务为老人安全和健康地独立在家居住提供了尽可能满足需求的帮助和相应的保证。

 

 

 


1.2 活跃老人社区(Active Adult Community)
 
  活跃老年社区是一个年龄限制的社区,专门为那些喜欢参加身体和社会活动的老年人建立的。这些社区吸引约55岁的年轻老人以及希望住家在一个有很多娱乐活动场所的环境。
 
  通常这种社区由一些卖给老人的独立房子、联排公寓或别墅构成。社区活动有高尔夫、钓鱼、网球、游泳、划船、教育课程、艺术、手工、演出等。相应的社区面积较大,建有俱乐部、湖泊、游泳池、图书馆、高尔夫球场、散步和自行车路径、网球场、饭馆、礼堂等。
 
1.3 独立生活社区(Independent Living Community)
 
  如果老年人能够独立生活,但想要居住更安全一些,喜欢同其他老人住在一起,就可以选择独立生活的方式。这种方式的代表环境是两种:老年公寓和老年聚集住宅。住在这里的老人们保持自己独立的生活习惯,很少或基本不需要其它帮助。一般个人付款是这种生活方式的来源,但也可获得政府的一些支持。
 
老年公寓:
 
  一所老年公寓具有多个单元房,公寓的开发是为了出租而不是销售。公寓仅租赁单元给55岁以上的老年人。很多老人喜欢住这里,因为一般环境较安静,没有孩子和年轻人的吵闹,而且很多老人喜欢结交新的老年朋友。绝大多数老年公寓不提供就餐、交通、不组织社会活动。
 
 

 

 

 


 
老年聚集住宅:
 

  老年聚集住宅,也称聚集住宅,聚集生活,退休社区,退休之家。与老年公寓不同的地方是它除了租赁房屋外,还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等便利服务。如果老人可以独立生活,但希望别人能够搞清洁、洗衣服、做饭,健康上有些担心,希望有交通工具外出,多参加一些社会活动,保持与社区服务良好的联系,老年聚集住宅是较理想的住处。它一般设有餐厅,鼓励老人们集体就餐。为老人们定期安排社会活动。典型的设施和服务还有:洗衣、紧急呼叫系统、控制的进出口、社会服务等。通常老人们按月支付房租和服务费用。
 
  一般来说,老年聚集住宅不需要政府有关部门的执照,但很多这样的住宅包含有辅助生活的成分,从而需要住宅所在地的政府的批准和许可。
 


 
1.4 协助生活机构/社区(AssistedLiving Facility/Community)
 
  如果老人日常生活活动诸如洗澡、穿衣、吃饭等需要帮助,需要提醒服药,需要24小时保安服务,可能有困难自己行走,有特殊医疗要求,有失禁问题,有时健忘或困惑(老年痴呆症),辅助生活区是合适的选择。
 
  辅助生活的其它名字是:居民照料,寄宿和照料,寄宿之家,辅助照料,个人关照,老年之家,受保护照料等。一般这种生活方式的资金来源是:个人资金、社会保险收入补充、长期照料保险,有些州有医疗补助。
 
  一个辅助生活区是有服务项目的居民住宅。这些服务包括:就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助(洗澡、进食、穿衣、行走、上厕所)。提供辅助的程度和水平是由多种因素决定的:入住老人的需求、机构自身的能力、所在州的法律。住在这里的老人有的可能不需要什么关注,而另一些体弱的则需要较高度照料。需要24小时护理监护或医疗照顾的老年人不适应这种类型的养老机构,应该入住护理院。
 
  有些辅助生活区也照顾患有老年痴呆的老人。收住这样老人的地方必须有专门的工作人员以及设施,以便适当的管理老人。
 
  辅助生活区在各个州的叫法可能不一样,但一般要持有州政府的许可执照。执照的要求各个州不一定一样。比如说,有的州允许两个人住在一间房里,而有的州仅允许每个房间一个人。到目前为止,美国联邦政府并没有对辅助生活区做出统一规定。
 
  居民照料区与辅助生活区类似,有的州用这个名称特指较小一些的居住结构。即差别是房间的大小,是否卧室同居或独居,提供什么样的特殊照料等。
 


 
1.5 失忆护理(Alzheimer's Care)

 
  一些辅助居住区或护理院提供老年痴呆照料。老年痴呆的初期表现是长期的思维混乱、健忘,认不出家庭成员或朋友等一向熟悉的人,容易迷路。更严重一些的表现为好激动、发脾气、甚至谩骂别人。患有初期痴呆症状的老人,可以选择住提供这项服务的辅助生活区,较严重的,最好住护理院。这种生活方式的资金来源一般是个人资金、医疗补助、和长期照料保险。
 
  照料老年痴呆病人的地方需要有较完好的设施和专业人员照料,同时必须遵守地方规定。设施一般包括所有门口的报警系统,以便老人在没有工作人员得知的情况下不能随便外出。另一个常见的安排是院子里路径精心的设计,它允许老人在一条没有障碍的连续的小径上随意行走,从而不会走丢或碰上障碍物发脾气。
 
  


1.6 专业理疗养老院(Nursing Home/Skilled Nursing Facility)
 
  如果老人需要24小时护理照料,没有轮椅、助行器或其他人的帮助不能行走,不能自己完成日常生活活动,到了老年痴呆晚期阶段,需要治疗和恢复设施,患有长期或慢性病,选择护理院居住是合适的。护理院的其它名称有:专业护理设施,康复之家,护理设施,长期照料设施。
 
  护理院资金支付来源有私人资金、医疗补助、长期照料保险。它是为康复期病人以及慢性和长期患病的人们提供24小时护理照料的设施。它提供常规的医药监督和康复治疗,不同的护理院各有专长。由于护理院受联邦、州政府的规定管辖,护理院必须满足标准,有适当的工作人员,其花名册包括管理人员、注册护士、有执照的护士、护工和其他人员。
 
  绝大多数护理院参加了医疗补助和医疗保险项目。这些设施必须满足联邦的要求以及州政府执照的标准。即使不参加医疗补助和医疗保险,护理院也必须满足州政府的执照标准。
 
  在美国人们认为护理院是仅次于核电站的规定最多的行业。
 
 


1.7 持续护理退休社区(CCRC)
 
  如果老人身体健康,现在可以独立生活,希望在今后生活的每一个阶段都得到照料,即生活服务有保障,可以选择连续照料退休社区居住。一般个人付给社区一次性费用和月租费来支付生活开销。
 
  连续照料退休社区是发展的概念。社区为老人提供住房、活动、服务、医疗照料。不同的是,它提供老年不同阶段的连续照料,从独立生活到必要时的辅助生活和护理院。一般连续照料退休社区需要州政府的许可。
 
  另一种分类将美国老年住宅模式主要分为五种类型:独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区。其中,按物业为老年人提供陪助、护理和医药服务类型与数量的不同老年公寓可分为自住型老年公寓、陪护型老年公寓和特护型老年公寓三类。
 
  自住型(Independent-living)老年公寓不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助,只是提供一个环境优美、舒适的居住社区,包括所有的生活配套设施,甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。
 
  陪助型(Assisted-living)老年公寓向居民提供与日常生活有关的各种服务,包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。
 
  特护型(acute-care)老年公寓除了上面两种类型所到的服务外,还提供全面的医疗服务,包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。
 
  还有一种分类,将美国的老年人住宅(Senior Housing)通常按照不同的服务内容分为五种类型:独立生活住宅(Independent Living)、持续照料型住宅(Continuing Care)、生活辅助住宅(Assisted Living)、特殊照顾型住宅(Alzheimer’s Care)和疗养院(NursingHomes)。这五类老年人住宅所能提供的服务如下表所示:
 
  独立生活住宅:面对身体健康状况良好的老年人,在提供了丰富的社区服务和社区活动的基础上,老年人有良好的生活环境和充分的活动自由。由于这类老年人的自理能力较强,身体健康状况也较好,这类住宅基本不提供日常生活服务和医疗服务。
 
  持续照料型住宅:居住在此类住宅中的老年人也是身体健康状况较好的,除了同样提供较多的社区服务、享受完全自由的生活环境外,与独立生活住宅不同,这类住宅还提供了很多的日常生活服务、医疗服务和更多的社区活动。也就是说,这类住宅是在独立生活住宅的基础上为健康的老年人提供更多附加服务的一种产品。
 
  生活辅助住宅:这是一种面对健康状况稍差的老年人的住宅产品,它针对老年人的身体健康状况提供了相应的社区活动和医疗服务,同时,还提供了很多的社区服务和日常生活服务。
 
  特殊照顾型住宅:“特殊照顾”是对于患有阿尔茨海默氏病(Alzheimer’s,一种老年痴呆症)的老年人而言的,这类住宅会为患病的老年人提供很多的日常生活照顾,同时提供较多的社区生活服务和医疗服务。另外,针对这类老年人的特殊性,老年人们可以参与的社区活动是受到限制的。
 
  疗养院:选择疗养院居住的都是身体状况很差,生活不能自理的老年人,他们在这里可以得到周到的日常生活照顾、社区生活服务和医疗服务,使他们可以享受相对较高的生活质量和得当的医疗措施。受到健康状况的限制,他们可以参与的社区活动较少,生活环境也受到了较大的限制。
 
 

 
2 地理
 
  供选择:远郊、近郊、城市周边
 
  只要配套设施齐全,离城市远不是个障碍,反而是个优势:土地价格便宜,开发成本低;环境清幽,山青水绿。
 
  有专家认为退休居住要解决两个问题:一个是与自然的对话,一个是与人的对话。上了年纪之后,人就渐渐需要安静了,不希望在一个喧嚣的环境中,于是许多人想到了在郊区买房。生活在青山绿水之间,首先解决了与自然对话的问题。此外,退休以后,还要解决一个与人对话的问题,不能因为退休就与世隔绝了,所以不能到太偏远的地方。
 
  如独立生活住宅没有康复、医疗的功能,但是仍然会具有良好的社区环境、提供周到的社区服务和丰富多彩的社区活动。通常来看,这类老年人住宅一般位于离市区较近的郊区,且大都与高尔夫球场相结合,既为社区塑造了良好的环境,又为居住在这里的老年人提供了活动场地。同时,这类老年人住宅一般都是低密度的,以一层的独栋住宅为主。
 
  养老社区的地理位置选择是出于一种综合角度的考虑。一方面,考虑地价、环境,远郊较合适;另一方面,考虑老年人需要的社区配套,城市周边则有优势,但若社区规划中包括相应的配套或周边可以共享,则可考虑在远郊。
 
 


 
3 盈利模式

 
A.纯租赁
 
B.出售+出租:
 

类型 居住人群 售价/租金
老年社区 健康老人(55岁以上,不限国籍) 售价比市面上低30%
老人公寓 享受国家救济的老人 缴纳政府救济金的1/3为房租
低租金住宅 有退休金、无财产的老人 家庭退休金的1/3,一般为500-700$/月
高租金住宅 半健康老人 租金较高,3000-4000$/月
高租金护理型住宅 完全不能自理的老人 最高达6000$/月
综合型住宅 健康、半健康、完全不能自理的老人均有 租金较高
 
 

 

C.入门费+月费
 
独立生活社区
  类酒店形式公寓楼; 平均每座182户; 月费$3200 ;100%个人支付;
  月费含饮食、室内清洁、活动、救急警报;平均居住期34个月
 
协助生活社区
  平房结构,家庭式; 平均每座48床;月费$3400;96%私人支付;
  月费含饮食、室内清洁、协助日常起居、限量医疗服务;平均居住23个月
 
CCRC
  大型“校园”; 平均每社区340单元;月费$3900,平均入门费$15万,可返还约55%,78%私人支付,19%社保
  月费含饮食、室内清洁、协助日常起居、限量的医疗服务;缴纳入门费平均居住期:10-12年。
 
 


 
D.参股投资
  Green House为($11万-18万)+约4折月租
 
E.入会费
  Green House为($2万-9万,10年内退租可退部分)+ 约4-8折月租
 
此外,还提供多种按需选用的付费服务。
 

 


资金来源:
 
独立生活社区
  –个人承担(退休金、年金、存款等)
 
协助生活社区
  –满足社保要求的,由社保承担
  –如果不能自理的日常生活行动种类、个数、金额满足老人所购买的商业长期护理险要求的,由保险承担
  –其余个人承担(退休金、年金、存款等)
 
专业护士护理
  –满足社保要求的,由社保承担
  –如果不能自理的日常生活行动种类、个数、金额满足老人所购买的商业长期护理险要求的,由保险承担
  –其余个人承担(退休金、年金、存款等) 

 


  在美国,用来支付老年人住宅和各项服务的资金主要来源于以下几种渠道:自有资金(Private Funds)、政府医疗补助(Medicaid)、政府医疗保险(Medicare)、长期服务保险(Long-Term Care Insurance)和政府补贴(Supplemental Security Income)。这其中,政府和各类保险资金占据了绝大多数。特别是对于失去部分生活能力和身患重病的老年人,为他们服务的老年人住宅基本上全靠政府资金运作,属于一种社会福利性质的机构。因此,从性质上来看,美国的这种老年人住宅并不完全是市场化的产品,而是市场需求和政府引导共同作用的结果。
 
  独立生活住宅大都是由老年人用其自有资金支付的。与另外几类老年人住宅不同,这类住宅的开发不完全依靠政府,而是由开发商开发的。但是,政府在其开发过程中仍然会给予开发商减税等政策方面的支持,使得老年人住宅的销售价格低于同类普通住宅的售价。相应地,购买老年人住宅的业主也就会受到一定的限制。美国政府要求购买老年人住宅的业主必须年龄在55岁以上,而且该住宅的常住人口不得多于两人,来访的第三人在老年人住宅中的累计居住时间不得超过一个月。
 
  ManorCare有稳定的报销医疗费用,以及政府为中老年人制订的保健保险。此外,ManorCare手中持有大量的优质地产。
 

 
美国护理机构的所有权
  •66%为营利机构;
  •27%为非营利机构;
  •7%属政府拥有。
 
美国护理机构的资金来源
  •68%为医疗补助;
  •9%为医疗保险;
  •23%私人支付及其他。
 
  目前,美国集中养老市场规模约4000~5000亿美元,家庭护理市场规模约6000亿左右,合计约10000亿美元,约占GDP的8%;美国年居民消费总额约82000亿美元,集中养老市场约占其比例为4.8%;
 
  排名第一的集中养老公司Manor Care 年收入36亿美元,税前利润2.6亿美元,净利润1.6亿美元,净利润率约4.7%,公司价值49亿美元;350个网点,约5万个单位,5万多个小时工,7100个合同工;占集中养老市场份额约0.8%,占商业运营组织ASHA的约9%。
 
  据介绍,一般养老机构的盈亏跟入住率密切相关,一般盈亏点在75%左右,如果入住率达到80%以上,就可赢利。
 

 
4 典型案例
 
4.1 美国太阳城中心(Sun City)

 
  太阳城位于美国西南部亚利桑那州,距离凤凰城(Phoenix )17英里,距离图森市(Tuson)130英里。
 
  活动自理型社区(Active Adult Communities):独栋别墅社区,给55岁以上生活完全可以自理的人群居住。
 
  高级人士出租型公寓(Senior Apartment Rentals):以出租的形式提供的公寓。
 
  持续照料型退休社区(Continueed Care Retirement Communities):根据顾客的需要,提供不同层次的照料服务。
 
  辅助生活(Assisted living):为住在单元中的生活不能自理的顾客,提供日常的全方位照料。
 
  退休社区(Retirement Communities):以出售或出租的形式,提供给生活完全自理的退休人群。
 
  专业护理设施(Skilled Nursing Facilities):可以以单独的形式进行专业护理,或是在“辅助生活”的服务之中提供专业护理。
 
  特别护理服务(Specialty Care):转为老年痴呆症患者提供服务。
 
  7个康娱中心。它们一起由Recreation Centers of SunCity, Inc. (RCSC) 管理。RCSC是非盈利公司,董事会有9名成员,任期三年,无报酬。
 
  11个高尔夫球场(其中3个属私人乡间俱乐部,另8个向太阳城的居民和游客开放)。
 
  15家银行,一家地方医院,消防队、州长办公室等政府机构,电力、天然气、垃圾处理、水利等公用事业公司。
 
SUN CITY WEST(Arizona)
  面积(单位:平方米) 售价(单位:美元)
独栋别墅 86-325 180,000-900,000
双拼别墅 111-186 170,000-250,000
联排别墅 65-130 140,000-210,000
其他选择 豪华的六层高公寓,可供出租
 


4.2 绿墅(Green House)——新型专业护理院
 
  脱去专业护理院“机构”概念
  主张家庭式护理
  全新家庭设计
  全新管理结构(管理层次少)
  全新管理和决策理念(增加建筑成本、降低总管理成本(管理人少)、更高的一线人员素质、老人和家庭满意度大幅上升、员工满意度上提高、员工流失大幅降低、更高的入住率、医疗水平与传统的一致)
  最大地维护老人的身心健康、尊严、隐私和自主
  促进与家庭成员以及其他老人的关系
  小型单元为基础,每单元7-12位老人
  单元可独立也可组合
 
4.3 长青退休社区(Evergreen Retirement Community)——持续护理退休社区(CCRC)
 
  结构:“校园”包括独立生活区、协助生活区、记忆障碍护理区、专业护士护理区。
 
  提供不同的住宅、设施、服务、收费。
CCRC“校园”
  独立生活区 协助生活区 记忆障碍护理区 专业护士护理区
住宅
类型
主楼、公寓、连排、独栋 多层建筑内 集体家庭式设计 护理院,按专业护理需求分为短期康复区及长期护理区(每4间为一组形成邻里)
设施 1室户~3室2厅,单层无楼梯,含所有厨、卫、洗衣设施 1室户/卫~1室1厅/厨/卫 围栏、监视系统、24小时入住协助、护理人员 单人间或双人间床位带卫生间(无浴),集中的健康设施包括康复中心、理疗服务、水浴健身中心、健身房。
服务 多种按需选用的付费服务 提供不同程度的协助服务,并在月租协助服务外,提供可选付费随叫协助。 有老年痴呆症或其它记忆障碍老人,可以自已行走,不需专业护士看护 专业团队负责生活不能自理老人的生活和健康,包括注册护士、康复师、营养师、社工、活动组织人、生活协助,医生和医院治疗(另外付费)
收费 纯租赁、入门费、参股投资、入会费 纯租赁、入会费 按日收费 按日收费
 
 
 


4.4 BKD社区
BKD社区
  独立生活社区 协助生活社区 CCRC
住宅类型 类酒店形式公寓楼 平房结构,家庭式 大型“校园”
设施 平均每座楼182户 平均每座48床 平均每社区有340单元
平均月费收入 $3,200 $3,400 $3,900
入门费 平均入门费$15万,可返还约55%
月费包含内容 饮食、室内清洁、活动、救急警报 饮食、室内清洁、协助日常起居、限量的医疗服务 饮食、室内清洁、协助日常起居、限量的医疗服务
平均居住期 34个月 23个月 10-12年
支付比例 100%个人支付 96%私人支付 78%私人支付,19%社保
 
 
 


5 成功和失败的因素
 
  美国的这种老年人住宅是市场化和福利化色彩兼而有之的产品。在成熟的市场和政策环境下,政府有能力、也有并不复杂的手段去引导老年人住宅的开发,这使得地产开发商开发老年人住宅具有较强的可行性和可操作性。
 
  美国的文化背景使得这种老年人住宅拥有较大的市场空间(没有中国传统中“养儿防老”的观念,独立生活)。
 
  老年人住宅牵涉到的并不仅仅是房地产开发一个行业,医疗、保险、甚至金融业都有与其相适应的配套产品。美国这种老年人住宅之所以可以在市场上拥有较强的生命力,是与其他相关行业的共同配合密不可分的。
 
  这种老年人住宅是成体系的,有不同的住宅产品可供健康状况不同、生活需求也不尽相同的老年人选择。这样,每种老年人住宅都有较强的针对性,不同需求的老年人都有可以满足其需求的产品。
 
  总之,美国这种老年人住宅发展的现状一方面是以其文化背景为基础的,另一方面,也是与国家的综合经济发展水平密切相关的。也就是说,美国老年人住宅的存在和发展是以发达的市场经济、完善的社会保障体系为基础的,而且会在很大程度上受到其文化背景的影响。只有经济发达到一定程度,房地产开发市场已经相当成熟,政府才有可能通过财政手段顺利实现对开发商的引导,从而保证老年人住宅在市场上的生命力。
 
  美国的老年人住宅已经是一种发展得相当成熟的物业。从国家福利制度的角度来看,它的存在解决了老年人养老的居所问题,使其成为社会发展的一种必要;而从市场的角度来看,由于它售价低于普通住宅,并且在多方面都满足了老年人的住房需求,还有政府在政策上的扶持,也就具有了较强的市场生命力。
 
  在美国,老年住宅的建设在质量和数量上都超过了其他国家,除了良好的市场运作之外,有力的社会保障体系也是重要原因。此外,政府会在老年住宅与老年社区的开发上提供优惠,重视吸引私人企业投资经营。政府在管理和配套政策措施方面为老年住宅的发展提供了坚实的基础。 
 
  体现人性化的设计理念和区别对待的关怀模式。在老年住宅的设计和建造等方面,充分考虑到了老年人的生理及心理特点,既方面其使用,又不至于使其感到孤独和无用。
 
  老年住宅的“普通化”和“社区化”发展成为新的热点。在普通住宅的设计和建设过程中,考虑老年住宅的设计,以便老人能在自己居住的住宅中安度晚年。在这种住宅中,从设计和建造时就将老年人的需要考虑进去,让老年人能自己照顾自己。老年社区分为赢利性和非赢利性两类,前者大多为私人公司所办,后者主要由教会兴办,美国政府则给予部分津贴。在美国环境好、规模大的老年社区一般都坐落于大城市的郊外,大多为私人投资并进行商业化运作,社区中包括各种专门为老年人服务的配套设施,形成老年产业的发展基地。
 
  规模效应:低价位面向中产阶层(埃里克松退休社区开发公司)
 
  Brookdale:迎合高消费阶层的老年公寓(位于曼哈顿下城区巴特利公园的豪华退休社区Hallmark)
  (客户定位:中产阶层、高消费阶层)
 
  推动基于家庭、社区的养老方式;
  强调家庭氛围、个人选择、个性和生活质量。
  定价和预测住户支付风险
  –精算方法
  –死亡率经验数据
  –其它客户数据(信用评级、支付能力)
  防止保险欺诈
  –已知的护理费用
  –  可控的赔付过程
 
Green House的经验:
运作执行
最佳的运作(best practice)
优秀的社区即使在中下收入的地点也能创造出高端的收入
成功的理念:以住户为中心,丰富的选择,积极的态度
结果:入住率近100%,每单元月均收入逾$5800(其中附加服务收入占1/4)
 
 


风险因素
美国的教训
法律风险(因欺诈、虐待嫌疑等导致的法律纠纷以致政府整顿,20大养老院连锁中60%在政府部门有欺诈等记录、1/3的养老院有虐待记录。)
支付风险(支付能力预测及保障手段)
财务风险(恶性循环导致大批破产)
 
曾经出现过的问题:
医院住院部的感觉
缺乏人性化环境
财务危机
 
 


 
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